深度好文!北京租房市场,跟你想的根本不一样

来源: 通货朋仗(ID:zt734922044)

机构数据显示,2019年以来,北京房屋租赁市场成交节奏有所放缓。租金则出现一定分化,昌平、门头沟、亦庄等区域租金上涨约2%;顺义、大兴、西城、通州等区域则呈现下降态势,最高降幅近4%。

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成交放缓

北京的房租一直在涨,但是今年突然就被推到了风口浪尖,这其中的原因也并不复杂。

贝壳智库最新报告指出,2019年以来,北京地区租赁市场呈现出“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征。同时,北京租赁市场成交节奏有所放缓,4月份挂牌出租房源7日出租率仅为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点。

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造成太大的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

贝壳智库表示,2019年1-4月,北京地区租赁房源月均新增挂牌量同比增加16.6%。前期买卖市场平稳向下,一定程度上促使部分业主转向租赁市场。同时,长租公寓给市场提供了较大的供应增量。

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

部分长租房企业“跑马圈地”速度较快。以龙湖集团为例,公司年报显示,截至2018年底,旗下长租房品牌冠寓累计开业5万多间,整体出租率为50.1%。其中,开业3个月至6个月的项目出租率为70.2%;开业超过6个月的项目出租率为87.4%。2018年,冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元,同比增长961.4%。

还有一个原因,那就是大家的工资普遍都没涨。

龙湖集团表示,冠寓作为国内TOP3的长租房品牌,已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营。长租公寓已成为公司主航道业务之一,未来将继续有计划地持续投入。

不论如何,北京的房租确实是涨了很多,而且未来回落的概率也不会太大。

北京房地产中介行业协会数据显示,4月份北京住房租赁市场继续回落,成交量环比3月份下降18%。春节后“返工季”带来的一拨行情已被市场消化,4月份租赁市场降温明显。据会员单位数据,4月份网端用户浏览量环比下降,到门店求租的客户亦明显减少,承租方议价能力增强,市场上可选择的房源更多。从区域情况看,朝阳、海淀、西城、昌平、丰台等区域成交活跃,但成交量均环比下降10%以上。

今天就房租上涨一事做一下简单分析。

北京房地产中介行业协会相关负责人表示,一季度北京租赁市场开局稳定,4月份量价回落,符合租赁市场季节性变化规律。

租金的区域性

价格分化

其实租金上涨的本质并不复杂,就是供需关系。在北京,对于租金的研究完全可以区域化。一个可能在你看起来并不起眼的地方,比如说六环外,那个地方的租金可能并不比五环的某个地方租金低。

北京房地产中介行业协会指出,租金价格方面呈现出一定区域性特征,但整体趋势与成交量相似,稳中有降。据会员单位数据,合租房源仍是主流消费选择。4月份北京合租单间租金环比基本持平,成套整租租金环比下降约0.2%。

原因很简单啊,就是小区域内的供需关系不一致。租金的情况我观察过北京的不少区域,甚至没有大中介布局的地方我也基本清楚租金价格。

从各区域看,昌平、门头沟、亦庄等区域租金上涨约2%;顺义、大兴、西城、通州等区域则呈现下降趋势,最高下降幅度接近4%。

像那种比较偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

公租房方面,据诸葛找房介绍,公租房分配项目中,租金最低的只有31元/平方米/月,平均租金约40元/平方米/月。按照每套50平方米计算,一套公租房每月租金仅2000元。

这种地方就会诞生类似“自如”一类的小个体二房东,他们一般会跟房东签3-5年合约,直接把毛坯房租下来,然后简装之后再租出去。一般情况下,他们能在小区里收几十套房子,虽然一套房子几年的利润看起来不多,但是有了几十套的规模之后,收益还是很可观的。

5月9日,财政部发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》,对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税;对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。另外,财政部规定,对公租房继续免征房产税,对经营公租房所取得的租金收入免征增值税,执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。

需要说明的是,这并不是群租房,就是收房再转租的模式,没有那么多隔断,所以合理合法。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

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北京租房市场演变

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

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群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断,而且要充分发挥想象力,不然利润率就会大大降低。

当然了,这种群租房是非常危险的,一套房子打出这么多隔断,电线横七竖八,又住了那么多人,一旦有抽烟的人发生点意外,就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。

虽然看起来群租房的安全性这么低,但是对于在北京打拼的很多人来讲,用这么低的租金租一个可以休息的地方,也是很划算的。所以说,群租房存在了这么多年,如果没有政府的清理,可能这种模式还会延续下去。

不过,随着北京的发展,北京这个城市对于安全的要求越来越高。整治群租房这件事就越来越重要。

在老百姓的高危居住需求与城市形象及人民安全的权衡之下,后者显然要更重要。发生一次大火很多人就会因此丧命,而他只是为了省每月一两千的租金,无论如何这笔账都不划算。

当然,在过去很多年的时间里,北京的发展阶段也决定了不可能过早将租房市场规范化,因为过去的规范化租房市场,可能带来的就是北京这个城市的发展滞后。

这就跟很多人穷的时候,可以忍受各种各样的衣食住行,而他有钱之后,安全就会放在第一位是一样的道理。

不同的发展阶段解决不同的问题。

近几年,北京面临着城市升级。逐步清理低段产业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,对于群租房的打压也越来越严格。

这个时候,资本就嗅到了租房市场的巨大红利,开始布局租房市场。其模式也并不复杂,就是和房东签长约然后转租,由于不准搞多个隔断,所以像自如、蛋壳公寓之类,把两居室改成三居室,三居室改成四居室的情况比较常见。

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租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

同时,由于群租房的消失,市场中的可租房源大大减少,所以从政府层面上来说,也会建大量的公租房来满足大家的居住需求,当然,这个过程会相对较慢,市场中的短期供需矛盾也不会快速缓解。

简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。

这个过程会逐渐进行下去,当然,北京这样的大城市房租也会逐步上涨,这个趋势在短期,至少是十年之内,不会有任何改变。需要说明的是,即使在没有清理群租房的时代,北京的房租也是每年都在上涨的。

资本推高了租金?

租金到底有没有被抬高,需要做一次对比,这种对比不能拿2017年的北京市场与2018年的北京市场来对比。

这种对比应该是拿2018年有自如、蛋壳等公司的北京租房价格,与没有自如、蛋壳等公司的北京租房价格来比较。

大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下,2018年你去找房东租一个10几平米的单间,大概会是什么价格,会是什么样的居住品质。

不出意外,网上会出现类似的言论:“如此差的居住条件,居然要交xx元的租金,北京真是活不下去了”

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