资色·争锋丨三大房企通关5000亿之后,“降风险

图片 1

图片 2

尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。

但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从中小房企,跨越式增长成为龙头房企。

那么,眼下又有哪些开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?

和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件有能力把握这样的机会,完成逆势扩张之路。

第一轮测试

费用和增效

梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

为何管理费用的开支,远远超过销售规模?

一家地产商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。

这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

最合适的做法,还是有效控制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。比如,中南建设房地产业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长 39.86%,而管理费用仅增长18.98%。

有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。

那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?

尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的2.2倍,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

管理费用增长了66.74%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增土地储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的2.21倍。

有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,反映出前者有能力用更少的管理费用,实现更有效地扩张。

第二轮测试

获取项目能力

根据半年报公布的数据,TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%,中南建设34%。

仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下降,是否是因为新拓展项目都在三四线城市?

从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是每平米只有一两千。比如,中南建设获得的安宁连然街道 ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南?湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区,但以楼板价来说,仍然是非常低廉的。

中南建设董秘梁洁说,之所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。

目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。

综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。

第三轮测试

现金流比拼 谁有融资空间

截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。

年报显示,中南建设的经营性现金流净流入7.33亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。

根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2个百分点。

素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是44.28%,旭辉则是62.73%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是55.59%,连碧桂园都达到58.31%。

从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。

图片 3

结语:

根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆势反超,实现市场冬天的规模扩张。

猜你喜欢图片 4

二月份以来,房企年报陆续发布。即便从房企的整体年报来看,整体的销售额有了较大的提升,但是从企业的发展战略上看,行业的变化在倒逼着企业的发展。

半年报丨靠卖酒店赚利润 大悦城地产何时才能突出重围?

半年报|租赁首入核心业务:万科半年报折射“去地产化”逻辑

事实上,近两年,房地产行业的变化众多。政策不断调整,金融形势土地的稀缺性使得行业发展空间变小,开发商大鱼吃小鱼,两极分化严重,但是,一个有趣的现象是,房地产行业的巨头企业们虽然叫苦不迭,但是仍是赚得盆满钵满。

半年报|潘石屹:不会为规模扩张进行兼并 资本市场好SOHO 3Q就会上市

从企业的战略上看,行业的变化已经倒逼着企业的战略调整。变化来自于两大方面,一是房地产行业已经从本质上进入另一阶段,这一阶段,企业需要最大程度做大规模,收并购已是大势所趋。这一方面也直接反应在企业年报上。二是世界经济形势的改变。对国内最大的影响是金融监管的趋紧,对于房企,这涉及到资金,而这也是企业发展的根本条件之一,目前,房企大都是举债前行,资金和融资成本的重要性不言而喻。对房地产行业的未来发展也至关重要。

房企可不是“华帝”,退房谈何容易?

前所未有的5000亿和未来保障

40年·楼市局中局|从中国百强县看城市群画像:长三角被楼市爱上了

从2017年的年报来看,碧桂园、恒大、万科史无前例地冲破5000亿人民币,万科实现5298.8亿元销售额,同比增45%。碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿,同比增长78%,恒大销售额达到5009.60亿元,同比增长34%,

股灾黑色幽默:房企的自救和被救

不可否认,2017年的销售额近代表了企业前两年的发展情况,但是,从年报中看,与开发商的“叫苦”不符的是,开发商们的上升势头明显,未来发展的“危机”难以寻觅。

资色·争锋|进军千亿后,等待这些开发商的是什么

碧桂园在其业绩会上称,报告期内,已摘牌、已签约土地储备2.8亿平方米,另有基本锁定但暂未签约的潜在的土地储备约1.4亿平方米。万科更直接,年报显示,截止到2017年年底,万科已售未结转项目金额和面积分别为4143.2亿元和2962.5万平方米,较2016年年底分别增长48.9%和30%。

TOP影响力榜单丨为什么贵司的业绩靓丽,股票却还是跌了?

截至2017年底,恒大总土地储备建筑面积达3.12亿平方米,土地原值达5336亿元,世邦魏理仕对此评估值10386亿元,其庞大的土地储备规模稳站行业首位,足够支撑企业未来3-5年的快速发展。

销售额良好,未来发展已有保障,巨头们的“危机”何在?向来,规模和利润难两全,但是,从年报中看,这也并非三大巨头的忧虑所在。

年报显示,碧桂园、万科、恒大三大巨头的净利润均处于较高水平,报告期内,万科的净利润为280亿,增速33%,碧桂园为260亿,恒大为244亿元,同比增暴增379%。

此外,恒大2017年毛利润1122.6亿元,同比大幅上涨88.9%,年均复合增长率高达42%。碧桂园实现营业收入2269亿元,毛利587.9亿元,同比增长分别达48.2%,82.4%,毛利率企稳回升,增长4.8个百分点至25.9%,股东应占利润达到260.6亿元,大幅增长126.3%。2017年万科实现归属上市公司股东的净利润为280.5亿元,同比增长33.4%,归属上市公司股东净利润率为11.5%。

很明显,强者恒强的阶段,大象起舞,规模之王和利润之王都是他们的囊中物。

本文由彩世界时时app发布于网站首页,转载请注明出处:资色·争锋丨三大房企通关5000亿之后,“降风险

您可能还会对下面的文章感兴趣: