“金九银十”楼市前瞻

八月:呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存;

今年的“金九银十”与以往不同,照我估计,今年大约会出现以下几个特征:

九月:北京住房公积金基本生活费标准将调整;

●市场或非常平淡

十月:有望按5000元为标准缴个税

事实上,“金九银十”是传统楼市旺季,哪怕是在市场不景气的年份,成交量也总会在这个季节有一波相对的冲高,即明显高于淡季的6、7月份。今年的话似乎难有什么期望了,这在统计数据上就可以很明显地感受得到。但这种情况并不是说因为市场极度的萎靡,而是政策对市场按下了“暂停”按钮。

如今市场的实际情况没人知道,须等到它再次“启动”,我们方可知晓。

Part.1

●成交量低

昨天晚上,出现了一则标志性的大事,这就是呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存。

目前广州的月成交量大概为六千到八千套,但我们要知道的是,成交量低不完全是少人买房造成的,其中也包含着其他的因素,如:1、库存量仍旧是低。目前广州库存也就5个月,可卖的货量没多少;2、有房不可卖。备案价格高于限价要求的项目都拿不到预售证;3、卖了无法签约。城区的楼盘都得排着长队等签约,就算卖了也无法在网签上显示。

这是中国首个喊出停止去库存的城市,具有重大的风向标作用,意味着房市调控的大转折。

●贷款的情况极不正常

我们知道中国房地产调控越来越严格,尤其是一线城市的房市调控,使得房价一直在横盘,并没有出现上涨,有的郊区还出现了下跌。

首先是银行放款速度很慢,现在不少银行的放款速度超过半年,造成的结果就是楼盘对贷款的折扣是越来越少了,卖家大都希望买家能一次性付款,或是首付尽量能给多些;其次是限价所造成的双合同、三合同现象,也变相地提高了首付比例。所以现在购房者就算是买首套房,首付平均也得付6、7成了,若是二套房则接近全款。

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这种不正常的房贷情况让楼市的刚需都无法正常释放。

一线城市严格限购,导致货币流向了二三四五线城市,这些城市的房价已经补涨。一些热点城市甚至出现房价涨幅过高,涨速过快,很有可能导致泡沫的出现,如果泡沫破灭,后果严重。

●价格平稳,或有笋盘

货币的不规则流动,导致地产热点频出,一些城市的房价上涨过快,一些则相对沉寂。

目前市场需求仍然旺盛,只是被暂时压制而已,这点大家看看非限购区域楼市的火爆就可以知道了。已买房的人多会坚定地持有,未买的人也会伺机而动。

然而,今天呼和浩特在全国首次喊出全面停止去库存,意味着房地产调控的思路发生了大转变。

价格方面或有局部的松动,但想整体下挫是不可能的了。想要找到笋盘,可以看看长期没有销售,急需资金回笼的楼盘,或者找找看空后市的投机者、高成本融资的炒房客,此三类会出现部分的打折套现房。

●大城市周边依旧受追捧

1、过去是对一线城市和部分热点城市进行严厉的宏观调控,对于一些三四五线城市则鼓励去库存。

首先是大城市周边的板块政策依旧宽松,继续吸收来自大城市的外溢资金;其次是最近珠三角轨道交通规划利好不断,轨道交通所到之处,其价值将被再一次重估;再有就是当前经济形势既平稳,也平淡,正是由于缺乏亮点,投资渠道也乏善可陈,最终大量资金仍会选择楼市。

2、现在不但一线城市进行严厉的宏观调控,对于三四线城市也开始停止鼓励去库存。

当然,三线城市的楼市“坑”也比较多,所以购买需谨慎。

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这意味着,中国的去库存在全国范围内已经完成,已经不需要鼓励去库存对房市进行刺激或补贴。

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接下来,应该会有越来越多的城市加入这个行列,这肯定是一个大转折,是中国房地产调控思路和调控政策大转变。

而就在近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

种种迹象或许正似是而非地表明,今年楼市恐难再望“金九银十”。

Part.2

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